Credit: Stekademy
Per 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) van kracht geworden. De Woningwet en het BTIV zijn niet los te zien van een breed gevoelde onvrede over het maatschappelijk functioneren van de corporaties. Naar aanleiding van een groot aantal incidenten bij corporaties is de Parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties van start gegaan die eind oktober 2014 een rapport
heeft uitgebracht met de titel ‘Ver van huis’. Deze commissie onderschrijft de lijn die minister Blok al had uitgezet in het wetgevingstraject voor de nieuwe Woningwet dat ‘corporaties zich meer op de kerntaak dienen te richten’.
Corporaties konden door wijzigende regelgeving en de bruteringsoperatie meer taken op zich nemen. Corporaties konden daardoor voorzieningen bieden die anders op het bordje van gemeenten zouden komen. Ook kregen corporaties meer taakvelden in het BBSH. Daarnaast boden de MG-circulaires corporaties ruimte meer activiteiten op te pakken. De MG-circulaires gaven de grenzen goed aan maar toezicht op de naleving had niet de hoogste prioriteit. Hierdoor zijn er corporaties geweest die meer commerciële activiteiten (met hogere risico’s) gingen uitvoeren.
In de Woningwet en het BTIV staat het onderscheid tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) en andere activiteiten (niet-DAEB) centraal. Een corporatie moet haar statuten reglementen en werkzaamheden voor 1 januari 2017 in overeenstemming brengen met de nieuwe wet- en regelgeving. Een belangrijk punt hierbij is dat de corporatie een keuze moet maken wat voor soort corporatie zij binnen het nieuwe volkshuisvestingsregime wil en kan zijn. Van te voren moet daarover afstemming plaatsvinden met de gemeente(n) waar de corporatie feitelijk werkzaam wil zijn. Ook de huurders- en bewonersorganisaties hebben een prominentere rol in het geheel gekregen. De Woningwet en het BTIV hebben dan ook een veel verdergaande invloed op corporaties dan het maken van een keuze tussen een administratieve scheiding een hybride administratieve scheiding (administratieve scheiding met dochter) of een juridische scheiding van het DAEB en nietDAEB bezit en de bijbehorende activiteiten.
De corporatie en de gemeente(n) waarbinnen de corporatie werkzaam wil zijn dienen zich goed te bezinnen op de toekomstige taakstelling van de corporatie en het volkshuisvestelijk beleid van de gemeente. Dit handboek biedt de directie/het bestuur en de MT leden de mogelijkheid een gedegen afweging te maken of de corporatie zich nog alleen op de kerntaken gaat richten of een breder activiteitenpakket ambieert.
Vertrekpunt voor de afweging is de maatschappelijke opgave die de corporatie op zich heeft genomen in het gebied waarin zij ‘feitelijk werkzaam’ is. Dat vertrekpunt is onderbouwd in het ondernemingsplan en gebaseerd op de behoefte aan woningen met het bijbehorende huurbeleid en de voorzieningen. Het kan DAEB-activiteiten betreffen maar ook niet-DAEB bijvoorbeeld in de situatie dat commerciële partijen afzien van het ontwikkelen van niet-DAEB vastgoed terwijl de gemeente dit wel wenst.
Nadat de afweging is gemaakt en afgestemd dient de corporatie na te gaan welke administratieve hybride administratieve of juridische scheiding van het DAEB en niet-DAEB het best passend is. Belangrijke aspecten bij deze afweging zijn de (waarde-)ontwikkeling van de voorraad het huurbeleid de financiële positie de financierbaarheid en de kwaliteit van de 5 – versie 1 oktober 2015 printed 17 november 2015 organisatie. Ook aspecten als fiscaliteit governance en de dialoog met gemeente en huurdersorganisaties vragen bij deze afwegingen de nodige aandacht. Al deze aspecten komen dan ook in dit Handboek aan de orde.
Dit Handboek is dan ook voor door en met corporaties tot stand gekomen om deze belangrijke sector te helpen in de strategische en beleidsmatige afwegingen die moeten plaatsvinden. Wij wensen u hierbij veel lees- denk- en werkplezier bij het maken van deze toekomstbestendige keuzes.
Frank (F.A.J.) van Kuijck RA RO EMIA
Sectionleader Woningcorporaties
Wanneer u naar aanleiding van dit Handboek vragen of opmerkingen heeft kunt u contact opnemen met Deloitte per mail via realestate@deloitte.nl of telefonisch op 088-2880557 of 088-2884960.
