De vergeten kracht van de portiekflat; van naoorlogs probleemgebouw naar kans voor de woningmarkt!

Door Mariëlle Wieman oprichter/directeur INNREALL Institute

Hoe optoppen en verdichten duizenden extra woningen kunnen opleveren zonder één nieuwe fundering te slaan

Tijdens een inspirerende bijeenkomst van de Lighthouse Club Departement Utrecht op woensdagavond 17 juni jl. bij Plein 17 in Woerden namen LHC-lid Patrick van Doodewaard Projectleider / RC bij IMd Raadgevende Ingenieurs (foto 1) en Nima Morkoç oprichter en directeur bij HA-HA Design and Development (foto 2) de aanwezigen mee in een onderwerp dat steeds hoger op de agenda van gemeenten corporaties en vastgoedprofessionals komt te staan: het transformeren van bestaande portiekflats. Hun boodschap was helder: de oplossing voor een belangrijk deel van de woningnood ligt mogelijk niet in nieuwbouw maar in slimmer omgaan met wat er al staat.

 

De presentatie ging niet alleen over techniek. Het verhaal draaide vooral om een fundamentele vraag: hoe kunnen we de enorme woningvraag beantwoorden zonder onnodig te slopen zonder grote hoeveelheden CO₂ uit te stoten en zonder de schaarse ruimte verder onder druk te zetten? Het antwoord bleek verrassend eenvoudig én complex tegelijk. “Denk niet eerst aan wat je wilt bouwen maar denk eerst aan wat er al staat!”

De vergeten kracht van de portiekflat

Vrijwel iedereen kent ze: de karakteristieke portiekflats die tussen 1945 en 1965 in grote aantallen zijn gebouwd. Vaak worden ze gezien als verouderd vastgoed dat vroeg of laat plaats moet maken voor nieuwbouw. Maar klopt dat beeld eigenlijk wel? Volgens het onderzoek dat tijdens de bijeenkomst werd gepresenteerd zeker niet.

In Nederland staan nog altijd ongeveer 800.000 portiekwoningen. Alleen al in Zuid-Holland vertegenwoordigen deze gebouwen een enorme verborgen woningbouwcapaciteit. Door slim te verdichten en op te toppen kunnen volgens de onderzoekers tussen de 16.000 en 44.000 extra woningen worden gerealiseerd. Wanneer ook verdichtingsscenario’s worden meegenomen loopt dat potentieel zelfs op tot 110.000 woningen. Dat zijn aantallen die rechtstreeks bijdragen aan de nationale woningbouwopgave. “Het gaat niet om enkele gebouwen” werd tijdens de presentatie benadrukt. “Het gaat om een systeemoplossing!”

Het sleutelwoord is gewicht

Wie denkt dat optoppen vooral een architectonische uitdaging is kwam tijdens de bijeenkomst bedrogen uit. Het sleutelwoord tijdens deze bijeenkomst was namelijk: gewicht.

Constructeurs kijken namelijk anders naar gebouwen dan veel andere professionals. Waar architecten vaak kijken naar ruimte gebruik en uitstraling kijken constructeurs naar krachten belastingen en draagvermogen.

Het centrale uitgangspunt van het onderzoek is daarom verrassend logisch. Als een bestaande constructie een bepaald gewicht kan dragen ontstaan er mogelijkheden wanneer dat gewicht wordt verminderd. Door zware onderdelen te vervangen door lichtere materialen ontstaat letterlijk ruimte voor extra woonlagen. Daarbij spelen moderne materialen zoals CLT(Cross Laminated Timber)-bouw een cruciale rol.

“Een lichte constructie kan soms meerdere extra verdiepingen mogelijk maken zonder dat de fundering hoeft te worden versterkt.” Juist dat maakt optoppen financieel en technisch aantrekkelijk.

Niet alle portiekflats zijn hetzelfde

Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat portiekflats veel diverser zijn dan vaak wordt gedacht. Veel studies kijken uitsluitend naar bouwjaar of dakvorm. De onderzoekers kozen een andere benadering.

Zij ontwikkelden een methode van zes categorieën gebaseerd op constructiegewicht en bouwsysteem. Van lichte gebouwen met houten vloeren tot zware betonnen casco’s. Iedere categorie kent zijn eigen mogelijkheden voor optoppen en verdichten. Dat levert veel nauwkeurigere potentieberekeningen op.

Een plat dak blijkt namelijk niet automatisch geschikt voor optoppen. De werkelijke vraag is hoeveel restcapaciteit de constructie nog heeft. Die benadering maakt het mogelijk om veel gerichter te bepalen waar kansen liggen en waar niet.

Van kerk naar woningen

Om de theorie tastbaar te maken werd een bijzonder praktijkvoorbeeld gedeeld. Een voormalige kerk op Heijplaat in Rotterdam vormde de aanleiding voor veel van de opgedane kennis. De uitdaging was groot. Het gebouw stond op een bijzondere fundering en kende specifieke constructieve beperkingen. Toch bleek door slim te rekenen en zorgvuldig naar bestaande belastingen te kijken veel meer mogelijk dan aanvankelijk werd gedacht.

Het project maakte duidelijk dat hergebruik niet begint bij de vraag wat weg moet maar bij de vraag wat behouden kan blijven. Juist dat denken vormt de basis voor veel huidige transformatie- en optopprojecten.

Ridderkerk als bewijs dat het werkt

Een van de meest aansprekende voorbeelden kwam uit Ridderkerk. Daar werd op verzoek van een corporatie onderzocht of bestaande portiekflats niet gesloopt hoefden te worden maar konden worden getransformeerd en uitgebreid. De bestaande kelderconstructies bleven behouden. Nieuwe CLT-houtbouwlagen werden toegevoegd. Portieken werden omgevormd tot galerijen en meerdere gebouwen werden functioneel samengevoegd.

Het resultaat? Een verdichting van ongeveer 11 procent ten opzichte van de bestaande situatie. Maar minstens zo belangrijk: grotere woningen betere toegankelijkheid en een hogere woonkwaliteit. “Door de bestaande kelder te behouden konden we meer kwaliteit toevoegen én besparen op kosten.” Het project geldt inmiddels als een belangrijk voorbeeld van hoe verdichting en verduurzaming hand in hand kunnen gaan.

De duurzaamheidswinst is enorm

Naast woningbouw speelt duurzaamheid een steeds grotere rol. Tijdens de presentatie werd duidelijk gemaakt dat sloop vaak leidt tot enorme materiaal- en CO₂-verliezen. Alleen al het behouden van bestaande funderingen kelders en draagconstructies levert een aanzienlijke milieuwinst op. Bij sommige projecten loopt de besparing op tot miljoenen kilo’s CO₂. Optoppen kan goedkoper zijn dan nieuwbouw. Daarmee ontstaat een interessante combinatie van ecologische maatschappelijke én economische voordelen.

Waarom slopen niet altijd logisch is

Een opvallend moment tijdens de bijeenkomst was de constatering dat jaarlijks nog steeds duizenden portiekwoningen verdwijnen. Volgens de onderzoekers gaat daarmee niet alleen bestaand vastgoed verloren maar ook toekomstige woningbouwcapaciteit. “Elke gesloopte portiekflat betekent mogelijk tientallen woningen minder in de toekomst.” Dat betekent niet dat sloop nooit nodig is. Wel pleiten de sprekers ervoor om eerst zorgvuldig te onderzoeken welke potentie een gebouw nog heeft. Want juist de bestaande constructie blijkt vaak waardevoller dan gedacht!

Regelgeving loopt achter

Zoals bij veel innovaties vormt wet- en regelgeving soms een uitdaging. Dat geldt zeker voor houtbouw. Tijdens de discussie kwamen vragen aan bod over brandveiligheid windbelasting parkeernormen en de toepassing van bestaande normen bij nieuwe bouwmethodieken.

Volgens Patrick en Nima sluiten sommige huidige normen nog onvoldoende aan op moderne houtbouwsystemen. “De techniek ontwikkelt zich sneller dan de regelgeving.” Dat vraagt om samenwerking tussen ontwerpers constructeurs overheden en normstellende instanties. Niet om regels los te laten maar om ze aan te passen aan nieuwe inzichten.

Eerst rekenen dan ontwerpen

Een belangrijke les voor opdrachtgevers kwam meerdere keren terug. Betrek constructeurs vroeg in het proces. Te vaak worden plannen gemaakt voordat duidelijk is wat constructief mogelijk is. Juist door in een vroeg stadium archiefonderzoek te doen bestaande tekeningen te analyseren en belastingen door te rekenen kunnen veel betere keuzes worden gemaakt.

Daardoor ontstaan nieuwe scenario’s die anders nooit onderzocht zouden worden. “Je wilt niet ontdekken wat mogelijk was nadat het ontwerp al af is…”

De gebouwde omgeving als grondstoffenbank

Misschien was dat wel de belangrijkste boodschap tijdens deze avond. We moeten anders leren kijken naar bestaande gebouwen. Niet als probleem. Niet als verouderd bezit. Maar als een enorme voorraad aan constructies materialen en kansen. De portiekflat van gisteren kan de woningoplossing van morgen zijn!

Dat vraagt om een andere manier van denken. Minder gericht op vervangen meer gericht op transformeren. Minder slopen meer benutten. Minder kijken naar beperkingen meer naar mogelijkheden. Juist daarin schuilt volgens de sprekers de grootste kans voor de vastgoedsector.

 

Een uitnodiging aan de bouw- en vastgoedsector

De bijeenkomst van de Lighthouse Club Departement Utrecht liet zien dat woningverdichting niet uitsluitend een technisch vraagstuk is. Het is een opgave waarin architectuur constructie duurzaamheid regelgeving financiën en maatschappelijke ambities samenkomen.

De cijfers zijn indrukwekkend. De voorbeelden zijn overtuigend. De technieken zijn beschikbaar. De vraag die overblijft is eigenlijk heel eenvoudig: Durven we anders te kijken naar wat er al staat?

Als het antwoord daarop ‘ja’ is ligt er letterlijk een nieuwe woonwijk boven op duizenden bestaande portiekflats in Nederland!

Leestip!

Wil je meer weten over dit onderwerp? Lees dan zeker dit boek: Wat weegt jouw portiekflat?.

HA-HA Design & Development IMd Raadgevende Ingenieurs en de Provincie Zuid-Holland hebben verschillende toekomstscenario’s onderzocht voor portiekwoningen: (deels) slopen renoveren of optoppen. Ze delen in Wat weegt jouw portiekflat? hun inzichten en laten zien dat die direct toepasbaar zijn: optoppen met hout maakt verdichting mogelijk zonder onnodige sloop-nieuwbouw.