Mobiliteit bestaat niet zonder immobiliteit!

Door Mariëlle Wieman oprichter/directeur INNREALL Institute

Wie over mobiliteit spreekt denkt al snel aan auto’s treinen fietsen of openbaar vervoer. Volgens INNREALL Expert Norbert Bol begint mobiliteit veel eerder. “Eigenlijk schrijven we geen boek over mobiliteit” zegt hij glimlachend. “We schrijven een boek over mobiliteit én immobiliteit namelijk infrastructuur en vastgoed!” Het is misschien wel de meest treffende samenvatting van het nieuwe studieboek Mobiliteit Infrastructuur & Vastgoed dat begin 2027 verschijnt bij INNREALL Institute.

Geen los vraagstuk

Samen met mobiliteitsexperts Wouter de Valk en Hanna Lindahl beiden werkzaam bij Livemobility werkt Norbert aan een studieboek dat studenten én professionals leert om mobiliteit niet langer als los vraagstuk te zien maar als onderdeel van een veel groter systeem waarin vastgoed infrastructuur economie duurzaamheid gedrag en gebiedsontwikkeling onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Die integrale blik loopt als een rode draad door zijn hele carrière.

Van bouwkunde naar bedrijfskunde

Hoewel Norbert zijn loopbaan begon als bouwkundige ontdekte hij tijdens zijn studie dat zijn grootste fascinatie eigenlijk niet alleen lag bij de stenen maar ook bij de organisaties en processen achter de gebouwde omgeving.

“Tijdens mijn opleiding kregen we bedrijfskunde als vak. Dat greep me onmiddellijk. Ik ben daarna Bedrijfskunde gaan studeren en ben uiteindelijk ook naar de universiteit gegaan. Sindsdien beschouw ik mezelf eigenlijk meer als bedrijfskundige dan als bouwkundige.” Die combinatie blijkt achteraf precies zijn kracht te zijn geworden.

Want wie de gebouwde omgeving wil begrijpen moet volgens Norbert veel verder kijken dan gebouwen alleen. “Een bouwproject is eigenlijk één groot bedrijfskundig vraagstuk. Gemeenten architecten aannemers beleggers gebruikers financiers en overheden moeten allemaal samenwerken. Dat maakt het vak juist zo interessant!”

De wereld als blikverruimer

Na zijn studie begon Norbert als consultant. Vrij snel kreeg zijn werk een internationaal karakter. Hij werkte aan onderzoeken naar infrastructuur vastgoed en gebiedsontwikkeling in verschillende Europese landen en adviseerde internationale beleggers ontwikkelaars en overheden.”

Juist internationaal zie je hoeveel verschillende manieren er zijn om naar mobiliteit vastgoed en infrastructuur te kijken. Dat heeft mijn blik enorm verruimd!” Die internationale ervaring gunt hij iedere student. “Ik raad studenten altijd aan om internationale ervaring op te doen. Niet omdat Nederland het verkeerd doet maar omdat je leert dat er meerdere oplossingen mogelijk zijn!”

Norbert werkte onder meer mee aan internationaal onderzoek voor de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) naar de ontwikkeling van infrastructuur in Europa en adviseerde diverse internationale partijen via Stichting Bouwresearch (SBR) een voormalig Nederlands kennisinstituut op het gebied van de bouw en gebouwinstallaties.

Wat vertel ik later mijn kleinkinderen?

Na een succesvolle carrière als consultant kwam er een moment waarop hij zichzelf een fundamentele vraag stelde. “Ik dacht: stel dat mijn kleinkinderen later vragen wat opa eigenlijk gedaan heeft. Dan wil ik niet alleen kunnen zeggen dat ik consultant ben geweest.”

Norbert besloot de overstap te maken naar de beleggingswereld en ging aan de slag bij het KPN Pensioenfonds waar vastgoed- en infrastructuurbeleggingen centraal stonden. Later volgden functies als adviseur van institutionele beleggers de oprichting van een gespecialiseerde vastgoed- en infrastructuurpraktijk binnen Sweco en uiteindelijk zijn eigen adviesbureau Building Values Partner van INNREALL Institute. “Ik wilde dichter bij opdrachtgevers staan en samen met hen werken aan de vraagstukken die een meer integrale benadering vragen.”

Méér dan alleen investeren

Wat Norbert onderscheidt is zijn visie op investeren. “Geld is belangrijk maar in de meeste projecten was mijn bijdrage veel breder dan alleen financieel. Het gaat vooral om constructief meedenken.”

Een project dat hem bijzonder is bijgebleven is de (Gezonde) Groene Loper in Maastricht waar de A2 werd ondertunneld en tegelijkertijd een compleet nieuw stedelijk gebied werd ontwikkeld. “Daar kwamen infrastructuur vastgoed en mobiliteit letterlijk samen.”

 

Tijdens de financiële crisis kwamen verschillende betrokken partijen in zwaar weer terecht. “Juist toen zag je hoe belangrijk samenwerking is. Niet elkaar de schuld geven maar samen zoeken naar oplossingen. Zo bracht Norbert zijn kennis in van Amerikaanse community investors die het gebied en de gebruikers centraal stellen.”

Volgens Norbert is dat precies de kracht van goede publiek-private samenwerking. “Als alle partijen bereid zijn om vanuit het gezamenlijke belang te denken van alle stakeholders kunnen zelfs de moeilijkste projecten succesvol worden afgerond.”

De rode draad: verbinding

Wanneer gevraagd wordt waar hij het meest trots op is noemt Norbert niet één specifiek project. Dat typeert hem. Voor Norbert draait het nooit om individuele prestaties maar om het collectief. “Mijn rol is eigenlijk altijd geweest om te kijken wat er ontbreekt en wat ik kan toevoegen.” Die verbindende rol ziet hij terug in vrijwel alle projecten waaraan hij heeft gewerkt.

Of het nu gaat om vastgoedbeleggingen gebiedsontwikkeling PPS-constructies of internationale infrastructuurprojecten: steeds zoekt hij naar de samenhang tussen disciplines.

Waarom hij direct ‘ja’ zei tegen INNREALL Institute

Norbert is één van de allereerste INNREALL Experts en met Building Values één van de eerste Partners van INNREALL. Hij hoefde daar ‘geen seconde over na te denken’. “Toen Mariëlle vertelde wat zij met INNREALL aan het ontwikkelen is dacht ik meteen: dit is precies wat onze sector nodig heeft!”

Volgens hem worstelt het onderwijs al jaren met hetzelfde probleem. “Boeken zijn vaak verouderd te algemeen of sluiten onvoldoende aan op wat je als docent wilt behandelen.” Het concept van actuele fysieke en online studieboeken gecombineerd met een digitale kennisomgeving waarin artikelen interviews en praktijkvoorbeelden voortdurend kunnen worden aangevuld sprak hem onmiddellijk aan. “Ik geloof enorm in lifelong learning. Kennis moet blijven bewegen!”

Doceren om zelf te blijven leren

Naast zijn advieswerk is onderwijs voor Norbert altijd een constante factor gebleven. Hij doceerde onder meer aan Erasmus Universiteit Rotterdam TIAS Business School diverse hogescholen en sinds zijn actieve rol als Partner en Expert bij INNREALL ook aan EuroCollege ook INNREALL Partner. “Ik geef college uit de praktijk aan studenten International Business & Vastgoed.” Hij behandelt onderwerpen als vastgoedbeleggen vastgoedmanagement bouwkunde duurzaamheid en innovatie.

Opvallend is dat Norbert onderwijs niet ziet als kennisoverdracht in één richting. “Je kunt altijd blijven leren van een nieuwe generatie!” Juist de vragen van studenten houden hem scherp. “Zij kijken vaak heel anders naar de wereld dan wij gewend zijn.”

Mobiliteit én immobiliteit

Momenteel vormt het nieuwe INNREALL-studieboek Mobiliteit Infrastructuur & Vastgoed een belangrijk onderdeel van zijn werkzaamheden. Samen met mobiliteitsspecialisten Wouter de Valk en Hanna Lindahl brengt hij deze drie werelden samen die in de praktijk nog te vaak los van elkaar worden benaderd.

Volgens Norbert is dat een gemiste kans. “Vastgoed en infrastructuur zijn enorm kapitaalintensief en liggen voor tientallen jaren vast. Mobiliteit verandert juist razendsnel.” Daarom spreekt hij liever over mobiliteit én immobiliteit. “Gebouwen verplaats je niet zomaar. Wegen leg je niet ieder jaar opnieuw aan.

Juist daarom moeten mobiliteitsoplossingen passen bij de fysieke leefomgeving.” Het boek laat studenten en professionals zien hoe deze werelden elkaar beïnvloeden. Van gebiedsontwikkeling en investeringsvraagstukken tot wetgeving gedrag duurzaamheid en mobiliteit.

 

Mobiliteitscongestie en netcongestie zijn het dubbele infarct dat de economie remt

Een vergelijking die Norbert graag maakt is die tussen mobiliteit en energie. “We praten veel over netcongestie. Maar eigenlijk hebben we ook mobiliteitscongestie.” Hij licht het toe.

“Als iedereen tegelijkertijd elektriciteit gebruikt raakt het elektriciteitsnet overbelast. Maar precies hetzelfde gebeurt wanneer iedereen op hetzelfde moment de auto pakt. Met de energietransitie noem ik dit ook wel eens het dubbele infarct dat de economie remt”

Mobiliteit draait volgens hem daarom niet alleen om nieuwe infrastructuur maar om veel meer te denken vanuit een gezond economisch systeem. Gelukkig worden steeds meer bedrijven zich bewust hoe je slim kunt samenwerken zowel op het gebied van mobiliteit en energie. “Dat is een belangrijke gedragsverandering die voor communitydenkers heel normaal is. De grootste innovaties zitten niet in asfalt of beton maar in de manier waarop mensen keuzes maken.”

Een nieuwe generatie integraal leren denken

Volgens Norbert staan studenten straks voor totaal andere vraagstukken dan eerdere generaties. Klimaatadaptatie woningbouw energietransitie digitalisering netcongestie en mobiliteit komen steeds vaker samen in één gebied. Dat vraagt om professionals die over hun eigen vakgebied heen durven kijken.

“Studenten hoeven niet overal specialist in te worden. Maar ze moeten wel begrijpen hoe alles met elkaar samenhangt.” Juist daarom ziet hij het nieuwe studieboek als veel meer dan een onderwijsboek. “Als studenten en professionals leren om integraal te denken kunnen zij straks betere keuzes maken voor de leefomgeving van morgen!”

Eén uitspraak vat zijn integrale visie nog wel het beste samen: “Mobiliteit bestaat niet zonder immobiliteit zoals infrastructuur en vastgoed. Wanneer je beide begrijpt zie je pas in hoe onze leefomgeving écht werkt!”

Over Norbert Bol

Meer informatie over de professionele achtergrond van Norbert Bol tref je aan op zijn INNREALL Expert pagina.

Interviewreeks Mobiliteit Infrastructuur & Vastgoed

Dit interview maakt deel uit van de INNREALL-interviewreeks Mobiliteit Infrastructuur & Vastgoed naar het gelijknamige INNREALL-studieboek dat begin 2027 verschijnt. In deze interviewreeks gaan we in gesprek met betrokken experts – auteurs en meelezers – uit onze INNREALL-community.

Professionals die vanuit hun eigen expertise bijdragen aan de inhoud verdieping en impact van onze publicaties. In deze reeks delen zij hun visie ervaringen en inzichten over de grote maatschappelijke opgaven in de gebouwde omgeving met als doel kennis te verbinden perspectieven te verbreden en samen te bouwen aan een toekomstbestendige leefomgeving.