Financiële effecten van biobased bouwen (afstudeeronderzoek)

Financiële effecten van biobased bouwen (afstudeeronderzoek)

Sandra van der Velde (inmiddels afgestudeerd) student BSc Vastgoedkunde Instituut voor Bedrijfskunde aan de Hanze heeft dit voorjaar een interessant afstudeeronderzoek naar biobased bouwen gedaan. Opdrachtgever van het onderzoek was de gemeente Leeuwarden. Die gemeente wilde graag weten welke mogelijke financiële effecten het biobased bouwen op de grondprijzen van woningbouwkavels binnen de grondexploitaties zou kunnen hebben.

Diverse biobased bouwmaterialen op de markt beschikbaar

Uit het onderzoek van Sandra blijkt dat er diverse biobased bouwmaterialen op de markt beschikbaar zijn. De houtskeletbouw vormt de basis van een biobased woning. Daarnaast worden hennep en vlas vaak gebruikt als isolatiematerialen. Voor biobased gevelbekleding en kozijnen wordt hout gebruikt. Een sedumdak is een geschikt biobased dak maar inmiddels wordt gewerkt aan een biobased alternatief voor dakpannen. Voor de fundering bestaat nog geen geschikt biobased alternatief. Aangezien Nederland verschillende soorten grond heeft met unieke eigenschappen is het lastig om een alternatief te vinden voor beton in de fundering.

Onderzoek vijf casussen

In het onderzoeksrapport is onderstaand overzicht met vijf casussen opgenomen. In de casussen zijn stapsgewijs traditionele materialen vervangen door biobased materialen. De casussen zijn gedeeld met verschillende bouwbedrijven en ontwikkelaars voor een kostenindicatie.

Biobased bouwen leidt tot een stijging in de bouwkosten

Sandra heeft in haar onderzoek enkele casussen uitgewerkt. Biobased toepassingen kosten tussen de 2 en 17 procent meer dan traditionele materialen. Het onderlinge verschil tussen de eerste drie casussen bedraagt 2 procent terwijl het onderlinge verschil vanaf casus drie 5 en 8 procent bedraagt. Uit de vergelijkingen kan volgens Sandra worden afgeleid dat het selecteren van biobased toepassingen leidt tot een stijging in de bouwkosten. De huidige vrij op naam prijs van de bouwkavels van de gemeente is nog gebaseerd op de residuele waarde van traditionele bouw. Bovendien zijn er nog onvoldoende referenties om op basis van biobased bouwen een solide waardebepaling te kunnen doen. Met een sterke marketingstrategie waarin de voordelen van biobased woningen duidelijk naar voren komen kan door de gemeente een hogere grondprijs voor woningbouwkavels worden gehanteerd. Uit de resultaten van de casusanalyse is gebleken dat de eerste drie casussen een beperkte invloed hebben op de grondprijs. De grondquotes van de eerste vier casussen liggen bovendien dicht bij het gemiddelde van 30 procent. Deze percentages zijn van een jaar geleden en zijn door de snelle ontwikkelingen inmiddels achterhaald. 

In  deze grafiek wordt voor elke casus de vrij op naam prijs de stichtingskosten en de grondprijs weergegeven. Hierin is te zien dat de stichtingskosten oplopen en de opbrengsten van de grondprijs per casus afnemen. De sterkste dalingen in de grondprijs komen voor bij casus 4 en 5. Daarnaast is te zien dat de grondprijs van de eerste drie casussen dichtbij elkaar liggen.

In onderstaand figuur staat een vicieuze cirkel met de verwachte gevolgen van trapsgewijs stimuleren van biobased bouwen. Het is een vicieuze cirkel omdat de effecten van dit advies een blijvende invloed op elkaar uitoefenen.

Belangrijke opmerking bij het onderzoek van Sandra is nog dat er ten tijde van haar onderzoek nog sprake was van een ander prijspeil. Er zijn inmiddels tenders voor woningbouwprojecten uitgevoerd waaruit bleek dat biobased bouwen met de huidige grondprijzen haalbaar is.

Namens de Hanze mocht ik de docent-begeleider van Sandra zijn. Ik ben trots op de wijze waarop Sandra dit complexe onderzoek heeft uitgevoerd. Vooral omdat er nog niet zoveel ervaring met dit onderwerp is en gemeenten nog met veel vragen over nieuwe bouwvormen in relatie tot grondprijzen zitten. Het onderzoek van Sandra is daarom waardevol. Voor vragen over de inhoud van het onderzoeksrapport kan Sandra rechtstreeks worden benaderd. Dat kan door een mail te sturen naar sandravandervelde99@gmail.com/